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環球快看:財聯社時評:要警惕各種降首付花樣背后的金融風險
2022-07-11 07:34:09 來源:騰訊網 編輯:news2020


(資料圖)

為了吸引購房者,近期全國多地出現了針對購房人首付款的“優惠政策”。據媒體報道,目前主流方式有三種:一是首付款20%的比例不變,但開發商給予更多寬限時間;二是首付分期,由開發商或第三方配資,購房人實際首付低至10%;三是開發商向銀行多申請貸款的方式幫助購房人降低首付款。

具體來看,第一種降首付的方式風險較低,“噱頭”意義更足。開發商主要針對資金暫時緊張的客戶,在交付10%首付款的前提下,給予三四個月的補款時間,但只有客戶將全部首付款都付齊,才能進行網簽和向銀行申請貸款。這是當前低迷行情下的權宜之計,銀行面對的是真實首付比例,風險可控,整個流程上沒有太大問題。

但在第二種和第三種方式中,監管當局要警惕其中潛藏的金融風險。第二種方式中,開發商為客戶支付了10%的首付款,客戶在未來一定期限內償還可以免息,這個環節還可能有貸款機構介入,分期時長最多可達10年。不管是開發商墊資還是貸款機構介入,都是監管三令五申不許的“首付貸”,其危害在于放大了實際的購房杠桿率,讓一些購買力不足、不具備持續還款能力的客戶獲得貸款。此前,河南濟源就曾對外發布鼓勵開發商“首付分期”的政策,但相關政策下發當日就被撤回,這顯示監管部門對此類現象保持有高度警惕。

第三種做法則風險更高,性質也更為惡劣,類似于以往二手房交易中的“高評高貸”。據報道,有的地方備案價100萬元的房子,原本首套房首付款最低為20萬元,可貸款80萬元。但開發商實際打八六折、按86萬元對外出售,銀行則仍以總價100萬元、貸款80萬元審批,購房人首付款僅需6萬元,真實首付比率不到7%。“高評高貸”的實質是違規“騙貸”,消費者對此必須有清醒的認識,這不僅助長炒房行為,購房人也會多增巨額利息,容易引發后續糾紛。

克爾瑞數據顯示,上半年TOP100房企累計銷售操盤金額的同比降幅達到50.3%,當前房企的確存在比較大的銷售壓力。筆者認為,開發商通過各種各種“擦邊球”、“小動作”向客戶讓利,繞開地方臺面上的降價限制是可行的,但在降低首付比率這個問題上一定要慎重,因為這背后涉及到銀行的資產質量問題。

這種做法不排除得到了合作銀行的配合。因為從報道來看,類似的首付分期或者高評高貸基本上出現在新房項目上,理論上這可以幫助開發商快速回款,且一筆開發貸拆成多筆按揭貸款,出現不良的概率是下降的。筆者認為,合作銀行為了保開發貸指標好看,在按揭貸款上降低門檻的做法是得不償失的,后續隱藏的風險不可小覷。因為口子一開引發行業效仿,銀行按揭的風控就等同于掩耳盜鈴。

用首付分期去解決購房有效需求不足,從全世界范圍來看類似的做法都是飲鴆止渴。最典型的例子莫過于08年的次貸危機,其根源就在于金融機構降低了風險審核標準,導致大量沒有真實購買力、不具備持續還款能力的客戶獲得了按揭貸款。對購房者來說,面對此類“誘惑”要客觀評估自身經濟能力,對未來職業發展和家庭收入作合理預期,依據自身收入量力而行,切不可落入開發商的“首付分期”陷阱之中。

標簽: 財聯社時評要警惕各種降首付花樣背后的金融風險

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