在深圳，有的人拼了命地往西部擠，有的人卻覺得他們吵鬧，只想逃離到世外桃源般的東部。

(資料圖片)

特別是去年深圳開通地鐵14號線和16號線以后，很多買房人開始把目光投向龍崗和坪山。

為啥？

同樣在深圳，一邊是西部動輒10萬+/㎡的新貴板塊，一邊是東部3~5萬/㎡的價格洼地，對資金不充裕的買家而言，其誘惑力實在太大。

面對這迷人的差價，不僅僅是剛需，連部分改善家庭都很難抗拒。

01

舉個最近看到的案例。

五十歲的陳先生，來深圳奮斗二十幾年，他手里存款不多，最大的資產(chǎn)就是在南山有一套房子，市值900萬左右。

這套房子是他多年前買下的，或許是住膩了，想換種生活方式，又或許看到年后全國蔓延的二手房拋售潮，他最近也萌生了賣房置換的想法。

但是，他的換房需求比較獨特。

別人是外圍區(qū)換中心區(qū)，他是中心區(qū)換外圍區(qū)。

他具體的換房思路是，先把南山的房子賣掉，然后拿出300萬左右到東部買一套三房，剩下的幾百萬則存進銀行，從此躺平養(yǎng)老，閑來無事就帶著老婆滿世界跑。

這樣的故事，總是能夠在網(wǎng)上迅速傳播開，并且得到網(wǎng)友們的一致好評，有人坦言，自己30歲就有了這種賣房躺平的想法，只是實力還不允許。

可愛的話不可信，可信的話不可愛。

暫且不說陳先生賣房之后能否躺平，南山核心區(qū)換到外圍板塊，本質(zhì)上和賣掉大城市的房子回老家買房的思維是類似的，都是屬于思想和行為上的一種倒退。

很多時候，一買一賣，就是兩種人生。

02

縱觀這些年的深圳房價走勢，外圍板塊整體跑輸大盤，這是不爭的事實。

只有在深圳樓市非理性暴漲的時候，外圍板塊的房價才會跟漲，傳導(dǎo)過程非常慢，其余時間基本是在橫盤或者陰跌。

盡管坪山去年開通了雙地鐵支線，也沒能帶動坪山樓市，反而利好成了利空。

比如坪山地鐵盤佳華沙湖廣場，均價3.6萬/㎡，于去年11月份推出693套住宅，截至昨天，官網(wǎng)顯示才賣出了24套，去化十分慘淡，這還是坪山最好的新盤之一。

在地鐵還沒有大面積普及的城市，地鐵的開通確實可以帶動附近樓盤的房價。但對于當前的深圳樓市來說，地鐵不再是稀缺品，而是剛需必備品。

如果一個小區(qū)到現(xiàn)在都還沒有地鐵配套，只能說明這個地段欠佳，不被深圳偏愛，建議謹慎。

剛需在深圳買房的時候，很容易陷入一種思維陷阱，就是心理上趨向于追求安逸感，比如覺得月供壓力大，繼而選擇便宜但升值潛力較差的板塊。

雖然坪山有比亞迪，也有城市規(guī)劃，但是兌現(xiàn)樓市漲幅的時間太長，如果你買入這樣的板塊，長期來看，很危險也是很痛苦的，因為房價幾年不漲，貸款利息會讓你覺得是在為銀行打工，這樣還談何躺平？

再說句不好聽的，躺平本身就是富人用來迷惑窮人的一個偽命題，富人不會躺平，就算肉身躺平，腦子也會想辦法去讓錢生錢，而窮人就凈想躺平。

03

深圳東部的價格洼地，著實迷惑了不少所謂的剛需。

可買房畢竟不是買菜，便宜的房子到處都有，你以為的價格洼地，可能是個“深坑”。

大鵬新區(qū)的房價很便宜，海景還賊好看，每天醒來都是詩和遠方，但它只適合用來欣賞，甚至連居住價值也是被高估的，很多當初跑去大鵬買房的深圳人，現(xiàn)在都后悔了。

主要還是因為——

房價漲得慢，想賣又賣不動，想住又跑太遠。

深圳中原年報數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月末，大鵬的去化時間為76個月，遠超警戒線水平，即便8號線開通了，這種局面也很難改善。

對比西部三區(qū)，去化時間均低于10個月，其中南山去化時間5.3個月，處于全市最低水平。

在區(qū)域分布上，東部的去化周期明顯高于西部。

當我們吐槽深圳西部房價高的時候，別忘了它伴隨而來的是：更多的就業(yè)崗位，更豐厚的收入，以及更優(yōu)質(zhì)的配套。

越容易得到的東西，往往越廉價；

表面越美好的東西，也往往更具有迷惑性。

在自己的能力范圍內(nèi)選擇較難的，而不是選擇最容易的。

至于現(xiàn)階段什么是樓市里比較難的，不外乎三點：

房子不爛尾，交付超預(yù)期，房價未來還會漲。

而房價上漲又是其中最重要的，因為房價下跌，房企就容易出事，買房人也會無限放大房子的缺點。

這個時候，你還會說剛需不在乎房價的漲跌嗎？

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