5月12日上午，浙江省臺州市黃巖區一地塊正式開始競拍。歷時3個半小時，116輪競價，直到中午12點40分決出勝負，當地民企聯手國企以溢價38.4%摘得地塊。

這幅地塊，正好折射出今年以來全國土拍市場的幾大特點：熱門城市重現火熱競爭，民企聯合國企重返土拍江湖，民企拿地真正明顯復蘇的地區，集中在浙江。

前4月成交規模降三成

(資料圖片)

熱門城市復蘇，國企仍為主力

易居企業集團CEO丁祖昱指出，2023年前4月，全國土地成交規模同比下降31%，創下2010年以來全國土地交易規模的新低。近七成百強房企沒有納儲，剩下三成還在拿地的百強房企仍以央國企老面孔為主。

榜一大哥華潤，今年以來就以狂飆姿態掃貨，高光時刻不止一次。

4月20日，上海今年首輪宅地土拍，華潤報名12幅地塊，最終以總價30.152億元競得青浦區西虹橋宅地。

同樣4月20日，廣州今年首輪土拍，華潤與長隆聯合體，以197億搖號拿下廣州史上第二高總價的超級地塊。

4月25日，長沙首輪土拍，華潤搖中007地塊。4月28日，6.5億搖中合肥西縣地塊……整個4月，華潤在太原、上海、廣州、長沙及合肥收購6幅地塊，總樓面面積約為173.3萬平方米，權益對價約為人民幣154.1億元。

進入5月，華潤+中鐵聯合體37.36億拿下北京西紅門地塊，16日，華潤抽中成都熱門的高新區地塊，繼續高歌拿地。

拿得出錢，又拿得到地的，不止華潤，還有萬科和建發。

今年3月8日，萬科執行副總裁劉肖在董事會上表示，萬科在確保安全前提下，會以更加積極的態度去捕捉新項目機會，同時堅持長期以來的投資原則，量入為出、合理倉位。

在此之前，萬科今年來只花了9.8億，于2月份在東莞龍灣拿了一宗地，權益地價9.8億。自3月起，萬科加速拿地，一個月拿地4宗：在南京雨花臺拿地1宗，東莞拿地2宗，廣州1宗，涉及權益地價85.13億元。

4月中下旬，上海首輪土拍，萬科時隔三年重返上海，一舉揮金超76億在松江區、閔行區拿地。同時，又在寧波、南京、杭州各拿下1宗地。整個4月份，萬科流連華東片區，合共支付權益地價96.92億，拿地5宗。

而在5月11日，萬科在時隔兩年后又重返成都拿地，并以觸頂熔斷，搖號搖中武侯區麗都82畝宅地。

來自廈門的國企建發，今年拿地也非常迅猛，接連在浙江麗水、杭州，四川成都，福建寧德，上海青浦區，江蘇無錫等地摘地，拿地金額約130億元。在5月10日，又以28.9億元拿下南京雨核G14地塊。

就在5月中旬，建發公開表示，其司2023年的拿地目標預計較上年會有所增長，目前聚焦于核心一、二線城市以及符合改善性需求的三、四線城市核心地段，特別是一些位于福建省乃至長三角地區的、公司較為熟悉的區域。

前4月頻頻拿地的央國企，還有保利、招商、中鐵、金地、越秀等。背靠國企的綠城也出手不凡，今年前4月僅在西安就斥資56.515億元，拿地305.85畝，居西安前4月拿地金額NO.1。

在克而瑞1-4月拿地金額前十榜單中，10家房企有6家為央國企（華潤、建發、保利、招商、中鐵、金地），1家混合制企業（萬科），1家有國資加持（綠城），只有長隆和濱江兩家純民企。

民企的復蘇，主體在聯合體

從中指研究院的數據來看，今年以來民企拿地似乎顯著復蘇，但細看，還有內里。

來源：中指研究院

以廣州為例，民企拿地占比從數字上看，由去年全年的3%一舉躍升至今年1-4月的27%，但背后的真相是“聯合體”。

廣州今年3月和4月兩批推出8宗地，成交7宗地，金額294億。這當中，一票占掉197億的超級地塊，是華潤長隆聯合體，長隆權益占比50%。另一宗聯合體拿地是21億的荔灣地塊，與國企廣東建工聯手的是，2021年才成立的廣州谷龍。真正的典型民企，是來自江蘇的家紡企業“南通亞倫”，以一己之力搖中23億的番禺迎賓路地塊。就在5月中旬，南通亞倫已與龍湖聯姻，龍湖方面證實將由龍湖操盤迎賓路地塊。

5月，廣州南沙區慶盛地塊，由國企越秀地產22億摘得。

至此，民企在廣州單獨拿地實際占比7%，聯合體占比三成。

在北京，今年2月共出讓6宗宅地，20余家企業參與競逐，只有京東和龍湖兩民企。6宗地總地價132.09億元，唯有京東31.12億元底價拿得亦莊新城地塊，其余5宗地都被央國企所拿，當中越秀是最大贏家，以59.11億元拿下其中2宗熱門地塊。

3月，昌平區兩宗地開拍，總成交39.995億元，當中昌平新城東區地塊由首開以底價27億摘得；另一宗朱辛莊0028地塊吸引42家房企及聯合體競拍，最終民企上海大華集團以“觸頂”12.995億+溢價率15%收入。

4月28日，北京再賣兩宗地，總成交63.6億，通州梨園地塊由招商幸運中簽，孫河前葦溝002、003地塊由中建智地以40.4億元的底價競得。

至此，北京前4月共成交10宗地235.685億元，當中只有兩宗為民企所拿，地價44.115億元，民企在其間占比接近19%。

在5月6日，北京拍賣豐臺大興兩宗地，總成交價64.745億元，其中大興西紅門地塊由華潤和中鐵聯合體競得，豐臺青塔村棚戶區改造地塊由建工和城鄉房屋競得，都是央企聯合或者央企與國企聯合。

以此計算，截至5月中旬，民企在北京拿地的占比為14.7%。

上海的情況也幾近相似。

4月18日-21日，上海2023年一批次集中土拍歷時四天結束。19宗宅地，成交總建面198.86萬平方米，73家企業蜂擁而至，最終總成交地價518.83億元，溢價率7.3%。在這場激烈的土拍盛宴中，不僅央企國企、央國企聯合體，甚至連隔壁江蘇的幾家區屬財投也都想來分杯羹。

最終依然是央國企霸占主場，民企僅有龍湖建華置地聯合體、新天和實業、安徽新華3家成功在嘉定、奉賢、金山摘地，累計拿地金額42.739億元，僅占總地價的8.24%。

民企復蘇的代表企業：濱江和龍湖

在前20榜單中，真正引領民企拿地風向標的，是濱江和龍湖。排位居前的長隆，算是特例。

4月初，深圳首輪集中拍地，5宗攬金72億，龍湖一舉拿下2塊，總金額24億，甚至超過了22億只拿了一塊地的招商，也因此讓深圳拍地市場的民企占比，從去年近乎為零的1%，上升至33%，龍湖功不可沒。

龍湖從2月土拍重啟，就一路進場拿地。2月斥資5億分別在蘇州、長沙收并購兩宗土地。3月除了在深圳連拿2宗地外，也在西安拿下一宗地，總權益地價23.78億。到4月，更開啟狂飆之勢，接連進入上海、廣州、杭州、蘇州、武漢、合肥、長沙、寧波等高能級城市拿下8宗地（含收并購），權益建筑面積60.68萬平方米，權益地價96.31億元。

龍湖2022全年新增土地儲備34幅地塊，權益地價304億。如今僅前4個月，就已花掉125.09億（權益地價）拿地，占去年全年拿地額的41.1%。

事實上，龍湖還有更多的拓地方式。

在合肥，龍湖去年曾與今年首入廣州的南通亞倫聯姻，合作開發龍湖翠湖壹號，后續又在當地合作龍湖亞倫學樘府。就在近期，雙方又再雙劍合璧，聯手開發在今年4月，歷經17輪競價，15%溢價封頂，由16家房企圍獵，最終花落南通亞倫的番禺迎賓路地塊。

龍湖方面人士證實，迎賓路地塊項目將由龍湖操盤，或打造最新的高端豪宅產品系，且近期將會亮相。

另一家拿地過百億的濱江集團，“杭州地產一哥”，可謂是中國房地產的一匹黑馬，在別的房企紛紛輕裝上陣，它卻不斷進擊拿地。2019年以來，濱江集團拿地價值從506.4億、714.9億、642.7億，再到2022年的785.2億，位列去年房企拿地價值TOP5。

與龍湖在全國攻城略地不一樣，濱江今年至今基本堅守在杭州拿地。

2月，杭州2023年第二場土拍，一共成交13宗地，濱江集團拿地最多，其以獨立或聯合的形式斬獲未來科技城、良渚和大江東3宗地，總金額34.06億元。

3月，杭州第三場土拍，一共推出10塊土地，濱江集團再斬獲錢塘新區大江東核心區和臨平區東湖新城2宗地，總金額11.08億元。

4月，杭州第四場土拍，一共推出12塊土地，濱江集團再斬獲其中2宗地，總價約29億元。

盡管1月沒有成功拿地，但截至4月，濱江集團今年來已通過招拍掛和合作開發，共獲土地9宗，其中8宗位于杭州，一宗位于金華，新增貨值超200億元，其中直接拿地7塊，合作獲取2塊。

濱江集團董事長戚金興在今年5月中旬召開的2022年度網上業績說明會上，明確表示濱江會繼續積極參與杭州土地市場，并且更廣泛地與來杭州參拍的央企、國企和優質民企積極合作，確保在杭州的市場占有率。其今年來已經和華潤、越秀等進行項目合作。

濱江集團管理層還指出，除杭州外，濱江集團會重點考慮上海、南京、蘇州、寧波、深圳、廣州等城市。

民企復蘇的代表區域：浙江

從克而瑞2023年前4月新增土地TOP100榜還能看到另一個現象，拿地前20強，為數不多的幾家民企中，濱江、偉星、坤和、新城投股等大量在浙江拿地。而從中指研究院前4月城市數據來看，民企拿地的真正復蘇，集中在浙江，其中杭州民企拿地占比65%，寧波54%。

今年以來，眾多民企將杭州視為其恢復房地產投資的“試金石”。

2月初，千億房企新城控股順利在杭州新年首場土拍中幸運搖中一宗商業綜合體地塊，成交總價24.6億元，溢價率11.82%。這是新城控股繼2022年暫緩公開拿地以后，首次重現土拍市場，首宗地選在杭州。

4月，在杭州舉行的今年第三批集中供地中，碧桂園在時隔10個月后重現土拍現場，所拿的第一宗地也落子杭州，以28.3億元斬獲濱江區地塊。

過去的2022年，碧桂園在保交付的前提下暫緩拿地，全年權益拿地金額降至61億元。如今，僅在杭州這一地，就已占去年全年拿地額的46.4%。

從杭州今年以來舉行的四批次拍地來看，每次幾乎都是民企的天下。

以第三批集中供地看，在當天拍賣的12宗涉宅地，總成交166.6億，9宗由濱江、龍湖、碧桂園、坤和、天陽、偉星、華元等民營房企拿下。

不止杭州，民企幾乎都跑去浙江拿地。

2023年1-4月，浙江省全省共成交350宗土地，其中涉宅地129宗（剔除純租賃、純安置、出讓面積小于1000平方米的涉宅地，下同），總建面961.3萬平方米，總出讓金1007.8億元，平均樓面價10483元/㎡。

從房企浙江省涉宅地拿地金額TOP10看，七成房企為民企。

值得關注的是，在浙江拿地民企當中，又以浙江本土民企為主。前4月拿地金額前三濱江、坤和、綠城都是杭州民企，浙江中豪也都是杭州民企，其中濱江還是“杭州地產一哥”；方遠、偉星都是臺州房企，其中偉星還是“臺州民企一哥”。只有碧桂園為來自廣東的民企。

由此可見，金額中前十榜中，7家拿地民企中有6家都是浙江的民企。央國企中只有第四第五名建發、中海，還有第十名龍港市城市建設發展為來自溫州的國企。

以浙江前4月宅地成交建面TOP10看，也都是6家為民企，4家為國央企。

有趣的是，浙江本土長大的民企，在做強做大后也相當“顧家”護浙。比如已經走向全國的綠城，據不完全統計，其今年來截至5月中旬已拿地13宗，除了有4宗在西安，1宗在大連，其余7宗都在浙江省內，當中4宗在杭州。

專家分析

房企更關注“安全性”

聚焦核心城市、核心板塊

那么，近期民企重出江湖拿地會成為普遍趨勢嗎？

今年以來的土拍熱度還會持續多久？

中指研究院認為，今年以來，全國部分核心城市土拍明顯回暖，但受三、四線市場拖累，全國土拍市場總體熱度仍低迷。由于4月銷售未能持續復蘇，土拍市場分化愈發明顯，房企對投資的“安全性”更為關注，核心城市、核心板塊仍然是房企關注焦點，但搖號中簽率不斷走低之下，部分房企退而求其次選擇核心城市郊區板塊。

“有別于去年的集體沉寂，今年以來民企在土拍市場的活躍度開始增加，特別是在對一、二線城市優質土地的角逐上，民企的亮相也成為當前行業基本面轉好的一個積極信號”?？硕饛V佛區域首席分析師肖文曉指出，從目前表現看，現在能夠出來拿地的民企還是少數，“很多民企的流動性風險尚未解除，行業的銷售恢復基礎也較為疲弱。相對于投資拿地，保交樓和去庫存還是多數民企今年更為緊迫的工作”。

肖文曉認為，今年土拍市場的主角依然是央國企，“除了原來的傳統國央企房企，一些近年剛剛有意進軍房地產開發的上下游國企也值得關注，民企的參與更多是局部的而非全局性的”。

易居企業集團CEO丁祖昱認為，未來土拍熱度是否能延續，與樓市回暖程度高度相關。預計接下來一、二線土拍熱度仍會慣性延續，優質地塊依舊是房企補倉拿地的競爭點。而部分深耕房企增儲訴求明確，將是土地市場中需要注意的力量。

南都·灣財社記者 邱永芬

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