前海媽灣片區(qū)。

近期，多家研究機(jī)構(gòu)陸續(xù)發(fā)布有關(guān)深圳一季度寫(xiě)字樓市場(chǎng)情況報(bào)告。其中，第一太平戴維斯報(bào)告指出，一季度深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃需求放緩，全市季度凈吸納量環(huán)比下降82.8%，全市平均空置率在連續(xù)四個(gè)季度下降后再次環(huán)比微升至22.8%。

仲量聯(lián)行也指出，一季度深圳甲級(jí)辦公樓凈吸納量約為11萬(wàn)平方米，環(huán)比與同比均減少超過(guò)60%，有較大幅度的收縮。

具體到市場(chǎng)層面，在《華夏時(shí)報(bào)》記者走訪中，位于媽灣片區(qū)的前海世貿(mào)大廈工作人員向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，去年受疫情影響且部分教育企業(yè)退租，不然前海世貿(mào)大廈的入駐率能達(dá)到90%。目前的入駐率為85%。

供需失衡推升空置率

供需失衡推升了深圳寫(xiě)字樓空置率。

深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率受新增供應(yīng)入市及租賃需求放緩影響。據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，空置率于季末環(huán)比微升0.1個(gè)百分點(diǎn)至22.8%，同比下降5.3%。

在新增供應(yīng)入市方面。據(jù)第一太平戴維斯報(bào)告，2022年第一季度，深圳市有兩個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓新項(xiàng)目入市，分別是大成基金大廈、嘉里前海中心二期，新增面積約10.6萬(wàn)平方米。至此，深圳市寫(xiě)字樓總存量環(huán)比擴(kuò)張1.1%至939.4萬(wàn)平方米。第一太平戴維斯預(yù)測(cè)，二季度深圳將迎來(lái)四個(gè)新項(xiàng)目入市，約為市場(chǎng)帶來(lái)44.6萬(wàn)平方米甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)。

仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，2022年有近160萬(wàn)平方米甲級(jí)供應(yīng)入市。

在需求方面，第一太平戴維斯指出，由于受春節(jié)假期的影響，以及三月深圳市場(chǎng)因疫情原因接近停滯，深圳一季度凈吸納量環(huán)比下降82.8%。“如果沒(méi)有疫情影響，我們對(duì)今年深圳寫(xiě)字樓吸納量的預(yù)判相對(duì)積極。但是三月疫情發(fā)生后，我們對(duì)全年吸納量的預(yù)估打了八折。” 第一太平戴維斯華南區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人謝靖宇說(shuō)。

此外，戴德梁行報(bào)告顯示，2022年一季度的租賃成交多由春節(jié)前的尋租活動(dòng)落定。

專門(mén)做寫(xiě)字樓出租的房地產(chǎn)中介楊羽（化名）向《華夏時(shí)報(bào)》記者透露，“今年三月份的時(shí)候差不多一整個(gè)月都沒(méi)上班，最近疫情好點(diǎn)了才允許回公司。”

而在租金方面。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，一季度深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓全市平均租金降至人民幣每平方米182.9元，租金指數(shù)環(huán)比下降0.9%，同比下降0.6%。

仲量聯(lián)行報(bào)告指出，一季度深圳樓宇間租金水平存在分化，成熟片區(qū)優(yōu)質(zhì)辦公樓入駐情況良好，租金保持平穩(wěn)或小幅上漲；小部分有租戶外流且樓齡較高的辦公樓，租金持續(xù)承壓伴有小幅下調(diào)。

“現(xiàn)在很多寫(xiě)字樓出租會(huì)降低每平米的租金，但是它的使用率也是降低的，如80%降到70%，而租客租寫(xiě)字樓需要更大的面積，實(shí)際算起來(lái)，租戶的實(shí)際租金其實(shí)沒(méi)降多少。” 楊羽告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。

謝靖宇向《華夏時(shí)報(bào)》記者透露，這主要是受2022年百萬(wàn)量級(jí)新增供應(yīng)及疫情復(fù)發(fā)的影響，市場(chǎng)仍面臨較大去化壓力，深圳全市空置率預(yù)計(jì)再度上升，而全市平均租金預(yù)計(jì)持續(xù)下跌。

“不過(guò)，等供應(yīng)高峰期過(guò)去，租金可能會(huì)回升。”謝靖宇補(bǔ)充道。

福田、前海片區(qū)是去化熱點(diǎn)

據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)，福田、南山的寫(xiě)字樓平均租金位居深圳市前列。一季度福田寫(xiě)字樓平均租金為207.3元/平方米/月，而南山寫(xiě)字樓平均租金為173.3元/平方米/月。

而戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，從區(qū)域分布上看，前海及福田CBD在一季度各吸引了40%以上的金融業(yè)需求，是金融業(yè)最為偏好的兩大片區(qū)。前海、福田仍將是去化熱點(diǎn)。

《華夏時(shí)報(bào)》記者近日實(shí)地走訪前海媽灣片區(qū)時(shí)發(fā)現(xiàn)，媽灣片區(qū)大部分寫(xiě)字樓均已投入使用，

早高峰的地鐵坐滿了人，而部分寫(xiě)字樓在9點(diǎn)25分的時(shí)候需排隊(duì)進(jìn)辦公樓。

上班人員排隊(duì)進(jìn)辦公樓。

前海鐵路公園地鐵站D出口。

走訪期間，位于媽灣片區(qū)的前海世貿(mào)大廈的工作人員向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，去年受疫情影響且部分教育企業(yè)退租，不然前海世貿(mào)大廈的入駐率就達(dá)到90%。目前的入駐率為85%。

而據(jù)第一太平戴維斯報(bào)告，一季度寫(xiě)字樓市場(chǎng)的活躍需求主要集中于信息技術(shù)、金融及零售與貿(mào)易行業(yè)。TMT及金融行業(yè)仍將是租賃需求主力。

《華夏時(shí)報(bào)》記者實(shí)地考察發(fā)現(xiàn)，像招商前海國(guó)際中心等寫(xiě)字樓目前已經(jīng)入駐的企業(yè)多數(shù)為科技型企業(yè)，同時(shí)還有部分供應(yīng)鏈、金融業(yè)企業(yè)。

楊羽也向《華夏時(shí)報(bào)》記者證實(shí)，媽灣片區(qū)主要入駐的企業(yè)主要是科技、跨境電商和物流供應(yīng)鏈類型，順豐總部也位于這個(gè)片區(qū)。

前海媽灣片區(qū)寫(xiě)字樓。

據(jù)了解，去年11月深圳市前海管理局印發(fā)了關(guān)于《深圳前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚辦公用房資金補(bǔ)貼辦法》的通知。

通知提到，經(jīng)前海管理局認(rèn)定的總部企業(yè)；或?qū)儆诮鹑跇I(yè)、現(xiàn)代海洋產(chǎn)業(yè)、會(huì)展商貿(mào)物流業(yè)、科技服務(wù)業(yè)、新型國(guó)際貿(mào)易、數(shù)字與時(shí)尚產(chǎn)業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)等前海合作區(qū)鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除外）的機(jī)構(gòu)可申請(qǐng)辦公用房扶持資金。

媽灣片區(qū)大部分寫(xiě)字樓招租的時(shí)候，如前海世貿(mào)大廈、招商前海國(guó)際中心等都會(huì)強(qiáng)調(diào)政府資金補(bǔ)貼這個(gè)點(diǎn)。

“福田中心區(qū)因?yàn)榻鹑谛袠I(yè)集聚效應(yīng)明顯，所以仍能吸引較多企業(yè)入駐。”楊羽對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)道。

“2021年TMT與金融雙核驅(qū)動(dòng)下全年凈吸納量超130萬(wàn)平方米。”仲量聯(lián)行深圳董事總經(jīng)理夏春毅表示。

而仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗則指出，TMT及金融行業(yè)在去年經(jīng)歷了階段性擴(kuò)張高點(diǎn)后，需要一定的時(shí)間填滿預(yù)期擴(kuò)租的空間。因此，今年整體新增需求增速較去年將出現(xiàn)一定程度的放緩。

標(biāo)簽： 深圳一季度寫(xiě)字樓空置率上升 凈吸納量降8成 前海福田片