地產(chǎn)公司持續(xù)彌久的資金緊張局面，對(duì)關(guān)聯(lián)物業(yè)公司也產(chǎn)生了影響。

3月12日晚間，融創(chuàng)服務(wù)發(fā)布公告稱，預(yù)期2022年度未經(jīng)審核公司擁有人應(yīng)占虧損不超過人民幣5億元，主要由于集團(tuán)對(duì)關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提的減值準(zhǔn)備大幅增加所致。

【資料圖】

公告表示，于該年度，融創(chuàng)服務(wù)基于關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款項(xiàng)回款情況，對(duì)非業(yè)主增值業(yè)務(wù)做出主動(dòng)調(diào)整，非業(yè)主增值服務(wù)的業(yè)務(wù)規(guī)模大幅下降。若剔除非業(yè)主增值業(yè)務(wù)，融創(chuàng)服務(wù)于該年度的其他核心業(yè)務(wù)毛利額不低于去年同期。

去年中報(bào)時(shí)，融創(chuàng)服務(wù)曾披露，期內(nèi)擁有人應(yīng)占虧損約為7.51億元，剔除關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提減值影響后，擁有人應(yīng)占溢利約為5.61億元。期內(nèi)，融創(chuàng)、融創(chuàng)合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)公司、第三方的在管面積比例分別為44%、24%、32%。

圖片攝影：任玉明

在物管行業(yè)，因關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款減值，導(dǎo)致去年業(yè)績(jī)欠佳的物企，不止融創(chuàng)服務(wù)一個(gè)。

近日綠城服務(wù)也發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)去年未經(jīng)審核的收入將錄得超過18%的增長(zhǎng)(2021年收入為人民幣125.56億元，較2020年同比增長(zhǎng)24.3%)；未經(jīng)審核的核心經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)及未經(jīng)審核的權(quán)益股東應(yīng)占溢利同比分別下降5%～10%、及30%～40%。

公告表示，該降幅主要原因是基于審慎原則，應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款減值準(zhǔn)備增加，以及金融工具等資產(chǎn)減值增加；其次，受中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境及疫情反復(fù)影響，公司收入增幅下降的同時(shí)成本上漲。

再早前，碧桂園服務(wù)同樣發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)去年未經(jīng)審核的綜合收入將同比增長(zhǎng)40％，歸母核心凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)超5％，但稅前利潤(rùn)、期內(nèi)凈利潤(rùn)及歸母凈利潤(rùn)均大幅下滑，預(yù)計(jì)將同比下降34％～40％、45％～51％和51％～57％。

公告表示，2022年稅前利潤(rùn)、期內(nèi)凈利潤(rùn)及歸母凈利潤(rùn)大幅下降的原因主要有三方面：一是2022年新冠疫情反復(fù)，公司配合疫情防護(hù)措施，產(chǎn)生額外的防疫成本；二是疫情封控期間，部分業(yè)務(wù)及商務(wù)活動(dòng)較難正常開展，對(duì)收入及利潤(rùn)產(chǎn)生負(fù)面影響；三是公司若干并購(gòu)事項(xiàng)帶來的商譽(yù)及其他無形資產(chǎn)減值等因素。

此外，佳兆業(yè)美好集團(tuán)也披露，預(yù)期2022年度公司擁有人應(yīng)占利潤(rùn)將不少于人民幣9000萬元，較2021年同期增長(zhǎng)超過60%；預(yù)期2022年度收益將較2021年同期減少約30%至35%（未經(jīng)審核）。

公告稱，公司擁有人應(yīng)占利潤(rùn)增加，主要因沒有2021年就出售按公平值經(jīng)損益入賬的金融資產(chǎn)而產(chǎn)生的虧損，及2021年就終止收購(gòu)交易而產(chǎn)生的虧損。收益減少主要源于，交付前及顧問服務(wù)所得收益減少。

綜合來看，因地產(chǎn)行業(yè)下行、尤其是銷售低溫，物企在管面積增速受到影響，進(jìn)而影響了利潤(rùn)表現(xiàn)；加上部分房企資金較為緊張，對(duì)物企的應(yīng)收款造成負(fù)面影響；疫情期間物業(yè)公司加大防疫措施、部分業(yè)務(wù)活動(dòng)受限，也對(duì)盈利產(chǎn)生了不利影響。

已披露業(yè)績(jī)的越秀服務(wù)方面便稱，整個(gè)地產(chǎn)的行業(yè)下行，特別是銷售面積的下行，肯定對(duì)物管行業(yè)整體有影響。不過，對(duì)未來物管行業(yè)的發(fā)展空間，該公司管理層認(rèn)為還是會(huì)向好，雖然受到地產(chǎn)沖擊，集團(tuán)物管整個(gè)服務(wù)的面積，應(yīng)該是會(huì)增長(zhǎng)。

東吳證券表示，過去兩年間，物管板塊已經(jīng)歷了兩次較為明顯的回撤。一次是2021年7~10月，區(qū)間最大跌幅42%，主要受規(guī)范物業(yè)費(fèi)收取等政策影響；第二次是2021年10月-2022年的11月，區(qū)間最大跌幅77%，反應(yīng)了市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，進(jìn)而影響其關(guān)聯(lián)方物業(yè)公司。

“越來越多民營(yíng)地產(chǎn)公司陷入流動(dòng)性危機(jī)，對(duì)關(guān)聯(lián)物業(yè)公司的影響，不僅僅體現(xiàn)在企業(yè)治理層面、控制權(quán)變更等直接影響估值水平的因素，更將直接造成物業(yè)公司的關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)收入大幅下滑，因此在下跌的第二階段，物業(yè)公司遭遇了估值與業(yè)績(jī)下滑預(yù)期的雙殺。”東吳證券稱。

不過，隨著2022年板塊估值水平回落，行業(yè)正逐步回歸理性發(fā)展，物企各項(xiàng)指標(biāo)的增速開始均值回歸。此外，部分物企的關(guān)聯(lián)方/大股東出現(xiàn)困境反轉(zhuǎn)機(jī)會(huì)，2023年開發(fā)業(yè)務(wù)有望持續(xù)恢復(fù)，帶動(dòng)項(xiàng)目交付、關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)等影響物業(yè)公司業(yè)績(jī)的因素一同恢復(fù)，壓制估值和影響業(yè)績(jī)的因素都在發(fā)生積極變化。

以碧桂園服務(wù)為例，申港證券表示，2022年碧桂園服務(wù)盈利下滑受客觀不利因素影響較大，隨著疫情防控政策的優(yōu)化，疊加房地產(chǎn)企穩(wěn)回升，2023年碧桂園服務(wù)有望擺脫增收不增利情況。利空出盡后，物企整體亦將實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中向好發(fā)展，仍然看好2023年物企的發(fā)展空間。

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