本文來源：時代財經 作者：鐘黛

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三月的一個周日，晚上9點半，上海的地鐵網絡還在繁忙地運轉著，多條地鐵線路人頭攢動。而當9號線行至終點站松江南站時，整條地鐵上只剩下了兩個乘客。

從松江南站出發，坐上四五十分鐘的公交車，抑或是駕車約18分鐘，便抵達了松南城。這是位于閔行區松江南部的一個大型動遷基地，共有30多個小區，2021年開始陸續交房。當夜幕降臨，這個大型居住區便陷入寂靜，只有少數房間亮起點點燈光。

就連中介都沒想到，在這樣一個略顯荒涼的地段，欣哲苑二月份賣了156套房子，成為上海二手房銷量最好的小區。

像欣哲苑這樣的低總價、上車盤，是春節后支撐起上海二手房回暖的主力軍。上海中原地產數據顯示，2月，上海二手住宅成交19280套，環比增加138.94％，同比增加51.75%。這是自去年7月成交以來的高點。2萬套也是上海二手房的“陽春線”，一旦越過說明市場由冷轉熱。

這一數字無疑提振市場信心。為了搶收小陽春，中介機構也在大肆招兵買馬。某中介內部人士稱：“過往公司每天入職2、3個員工，現在一天入職七八十個員工。”

剛需房率先啟動

“看到數據我都懵了，沒想到這么偏的小區，能賣這么多。”

數名松南城的中介表示，目前該片區的醫院、學校、菜場等規劃都還沒有修好，只有一些底商陸陸續續開起來。該片區之前有些地方還是泥土路，水泥路都是剛剛才鋪好的。

中介稱，虹口等區域動遷后，大量原住民被安置到這里。由于交通不太方便，一般只有老年人搬過來養老。其余的業主多把房子空在那里，或者租給附近的廠工。

長期帶看松南城的中介小芳推測道，欣哲苑成交量高，可能是因為該小區賣得便宜。她指出，目前欣哲苑兩房的戶型總價約為200萬元至215萬元，約比周邊小區同的兩室戶便宜5萬元至10萬元。

其分析道，春節后，上海二手房行情逐步回暖，松南城的掛牌量變多了，業主想把房子賣掉，以置換城區的房子。買家也不再持觀望態度，因去年疫情而壓抑的購房需求開始逐步釋放。

“去年我們在外面擺牌子、拉客戶，基本無人搭理。今年整個松江的中介都在開單。”小芳稱。

另一名長期帶看松南城的中介也表示：“去年四季度，我們門店每個月大約就能賣出一套房子。而三月至今，我們門店已經賣出10多套房子了。我們門店有70多個人，三月的開單量不算火爆，但已經比去年好多了。”

盡管交易活躍，但松南城的成交價保持平穩。“目前松南城的房源多，再加上關注松南城的一般是價格敏感型客戶，所以價格短時間漲不起來。動遷房一般需要付八成首付。有些客戶掏不出這么多錢，就和業主談到付五成首付。”小芳表示。

松南城欣哲苑地處上海外郊環以外。上海中原地產數據顯示，二月上海二手房銷量前十的小區中，有四個位于外郊環以外，五個位于外郊環間，一個位于中外環間。從成交前十的產品來看，戶型面積多集中在70-90平方米之間。

上海鏈家研究院的數據也顯示，2月份上海90平以下剛需成交占比明顯增加，較1月份增加了5個百分點。從總價段來看，2月份600萬元以下的占比90.6%，較1月份增加了2.7個百分點。從成交均價來看，繼續在平穩中小幅波動，基本穩定在3.9至4萬元左右。

“二月，上海的剛需房率先啟動，此類房源是市場交易主力，市場被帶動起來后，不管是‘打新’還是進一步置換二手房都有推動作用。”上海中原地產市場分析師盧文曦表示。

徐匯“老破小”跳價一百萬

隨著市場回溫，部分地段較好、相對稀缺的改善盤，掛牌價開始跳漲。

盧文曦指出，隨著看房人增加，房東心態方面也出現微妙轉變，1月份和房東討價還價還比較容易，但是年后議價空間明顯收窄，一套房子多組客戶看房，讓房東感受到市場風向轉變。

“春節前掛牌了好幾個月，沒幾個人來看房。春節后看房的人明顯多了，大概接待了一二十組。”徐匯區龍華板塊匯龍花苑的一名業主表示。

他稱：“目前和一名買家談得比較深入。對方是動遷房置換，手上現金比較充足，可以兩周內房款付齊。他們是夫妻兩人，想帶著父母一起住。我的房子是兩室一廳，85平，三樓，比較符合他們的需求。”

“雙方唯一有出入的地方在于價格，房源掛牌價是900萬元，對方只肯出850萬元。如果是在春節前，買家付款條件好的話，開價少50萬元，我可能就同意了。但現在基本不可能，我情愿把房子掛著再等等看。”

“去年匯龍花苑的均價約為八九萬元，現在漲到了10萬元出頭。”長期帶看龍華的中介小張稱。

龍華板塊區位較好，位于徐家匯和徐匯濱江之間，共享兩大熱門區域的發展利好。該板塊需求情況較好，但二手房的掛牌量不多，因而掛牌價容易抬升。

小張稱，春節后，龍華一旦有性價比較高的房源掛牌，基本就能很快成交。有套小戶型的房子，去年的掛牌價是330多萬元，現在是440多萬元，貴了一百萬元。

小張自稱深耕徐匯濱江一帶的中介業務已有七八年，手中資源較多。在去年低迷的行情下，他基本只能靠租賃類的單子維生。而在春節后的一個月內，小張稱已賣出了三套房。“提成還可以吧”，他的語調中洋溢著自信。

上海鏈家研究院數據顯示，2月份，成交量TOP3的區域為浦東、閔行和寶山，成交均價TOP3區域則為黃浦、長寧和徐匯。2月份，僅郊環以外成交均價同比持平，其余環線均同比增長，漲幅較大的是外郊環間，同比增長8%。

交易活躍的剛需盤，漲價的改善盤，共同構成了上海樓市暖春的切面。數名中介認為，今年上海二手房不會再現2020年疫情后的瘋狂，但會逐步回歸到健康的區間。

盧文曦指出，全國范圍來看，各地都出現小陽春，市場情緒會形成共振。從新增客戶量以及買家出手的節奏來看市場熱度還有慣性延續，3月成交有望繼續向上攀升。

（文中小芳及小張為化名。）

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