時間行至10月，一年間樓市最熱的“金九銀十”已經過半。近期，央行、財政部等多個國家部委連續出臺了信貸、個稅等政策，力促房地產市場回暖。而除了樓市以外，土地市場也成了地方政府發力的又一個重點領域。

9月26日，山西省晉中市榆社縣發布《榆社縣人民政府辦公室關于印發榆社縣促進房地產業良性循環和健康發展配套措施的通知》，其中包括了一條減輕公租房配建壓力的措施，即2021年1月1日后取得國有建設用地的項目，不再配建公租房，不再繳納配建資金。幾日前，河北省石家莊市人民政府官網也發布了《關于調整商品房項目配建保障性住房政策有關事宜的通知》，在長安區、橋西區、新華區、裕華區范圍內新出讓的商品房項目用地不再配建保障性住房。此外，合肥也在9月中旬發布《合肥市土地交易市場競買保證金使用銀行保函的流程(試行)》，在原有以土地競買保證金繳納作為參加土地競買履約保證的基礎上，增加銀行保函作為參加土地競買的履約保證方式。

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易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《華夏時報》記者表示，允許房企不配建保障房、公租房，客觀上使得房企拿地的意愿增強。允許使用銀行保函，也使得房企擁有更大的自由度拿地，減少了資金負擔。這兩個政策均對后續土地交易市場的活躍有積極的作用。

多地為房企拿地“減負”

2022年上半年，由于房地產市場行情偏弱，多個集中供地的城市選擇放松土地政策來提高開發商拿地的積極性。例如，南京首輪土拍推出的20幅地塊，其中19幅取消了配建租賃住房的要求；合肥首次參與競拍的30多幅住宅地塊，僅有7幅有配建租賃住房要求；青島第二批次集中供地取消了配建產權型人才公寓要求。另外，一些非集中供地的熱點城市，如東莞也在土地出讓中部分取消了安居房配建。

合碩機構首席分析師郭毅接受《華夏時報》采訪時指出，配建是帶有住房保障性質的，不管最后是政府回購還是把產權賣給業主，定價水平始終是低于市場價格的。所以這部分房源對于開發商來說不會產生太多利潤，甚至有可能是虧損的。

另外，有配建的商品房向市場銷售時，產品不純粹也可能對去化產生一定的不利影響。因此，取消公建屬性的產品，讓開發商拿到相對純粹、干凈的凈地，既能保證未來的產品形象，也有助于開發商更好地平衡成本和利潤，從而促進其更積極地在土地市場上摘地。

而到了下半年，更多非集中供地的城市采取了力度更大的政策。例如，9月底石家莊宣布，在其主城區長安區、橋西區、新華區、裕華區范圍內新出讓的商品房項目用地不再配建保障性住房，尚未核發《建設工程規劃許可證》的項目可申請變更配建方式，并按照住宅用地出讓總價款的8%繳納易地集中建設資金；山西晉中市榆社縣提出減輕公租房配建壓力的一系列措施，除了2021年后拿地的項目不再配建公租房外，2019年和2020年兩年的配建項目按面積800元/平米、2019年前的按500元/平米繳納配建資金之后，準予向社會自行銷售。

此外，合肥宣布可以使用保函替代保證金參加土地競買。嚴躍進對《華夏時報》記者表示，保函制度過去較多運用在預售資金監管上，房企若是擁有銀行保函，就可以較早提取預售監管資金。而現在保函制度在拿地方面也開始落實，可以認為是優化拿地規則、活躍土地市場的重要舉措。

土拍市場會回溫嗎？

各地出臺土地放松政策的背后，是土地市場轉冷、房企拿地放緩的壓力。以石家莊為例，據克而瑞數據，2022年上半年石家莊土地市場共38宗地掛牌，有8宗地塊停拍，1宗地塊流拍。其中1幅較為熱門的地塊尖嶺舊村改造地塊，在3月終止出讓拍后于8月底重新掛牌，起始價直接降價1.19億，降幅超過13%，最終成交溢價僅為0.65%。

而這只是整體土地市場現狀的一個縮影。國家統計局日前發布的8月樓市數據顯示，1-8月份，全國房企土地購置面積同比增速為-49.7%。而事實上，自2022年1月以來，這一數據一直保持在-50%到-40%之間。

嚴躍進認為，當前土地市場上企業拿地積極性不高，和房企資金壓力大是有直接關系的。上述國家統計局數據顯示，1-8月份，房地產開發企業到位資金100817億元，同比下降25.0%。今年年初，這一數據的增速從去年年底的4.2%開始轉為-17.7%，自5月份后一直在-25%左右徘徊。

并且，當下拿地的企業也大多為央企、國企和地方平臺。據中指研究院數據，前八月TOP100企業拿地規模同比下降53.3%，央國企參與熱度較高，重點城市拿地金額TOP10房企中有半數以上為央企國企。克而瑞地產研究中心報告則顯示，1-7月在已拿地的百強房企中，民企拿地金額僅占到17%左右。

在我國現行的制度下，土地收入是地方政府財政的重要來源之一。根據財政部數據，1-8月國有土地使用權出讓收入33704億元，比上年同期下降28.5%。

國金證券首席經濟學家趙偉指出，土地財政不僅是地方財政的重要收入來源，土地資產亦是城投融資的重要“幫手”。土地市場低迷或會加大地方財政收支壓力、約束城投平臺杠桿。破解地方財政收入難題，當務之急或是加大轉移支付、省統籌基建投資等。

標簽： 土地市場 銀行保函 華夏時報