廣州樓市 張慧敏 攝

按照房地產營銷邏輯，每年的3、4月被認為是春節(jié)過后的樓市小陽春，近期，有數(shù)據(jù)顯示，廣州二手房、新房市場都出現(xiàn)升溫跡象，進入3月，廣州二手住宅周成交量都在550宗左右，新房成交量都在1500套左右，與春節(jié)期間比起來，成交量明顯上升。

有專家表示，廣州二手房升溫，最主要的原因是房貸利率的快速下行和房貸額度的增加。《華夏時報》記者還了解到，在房貸利率下行，房貸充足的背景下，廣州市目前二手房貸款是參照成交價，而不是二手房參考價，這在一定程度上降低了購房門檻。

不過，盡管多項政策利好樓市，目前，市場多數(shù)觀點認為，由于買家信心仍處于重建階段，3月廣州樓市小陽春成交量未如預期。

二手房市場現(xiàn)暖意

近期，廣州二手房市場出現(xiàn)了暖意。

廣州中原研究發(fā)展部最新數(shù)據(jù)顯示，上周（3月14日-3月20日）廣州二手住宅共成交550宗，環(huán)比回落2.7%。《華夏時報》記者翻閱此前的數(shù)據(jù)了解到，自2021年8月15日以后，廣州二手房周成交量幾乎都在500套以以下，然而，進入2022年3月，廣州二手住宅周成交量都在550宗左右。

價格方面，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2月廣州二手房價環(huán)比上升0.6%，這是廣州二手房價格連續(xù)5個月下跌后首次轉漲。

有5年從業(yè)經歷的房產中介張明（化名）對《華夏時報》記者表示，廣州最近掛牌的房源和成交量都變多了，很多業(yè)主都在置換，掛牌的房源中兩房更多。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《華夏時報》記者表示，廣州二手房升溫，最主要的原因是房貸利率的快速下行和房貸額度的增加。

克而瑞廣佛區(qū)域統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，近期廣州地區(qū)各銀行房貸利率又有松動，3月，民生銀行、廣發(fā)銀行、光大銀行、招商銀行、匯豐銀行的首套和二套房貸利率都有不同幅度的下調，目前，匯豐銀行的房貸利率最低，首套利率為4.8%，二套利率為5.2%。另外，克而瑞廣佛區(qū)域調研發(fā)現(xiàn)，目前各家銀行住房按揭貸款額度充足，積極配合投放貸款提速。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關榮雪對《華夏時報》記者表示，廣州二手房升溫原因是多樣化的，一方面，隨著春節(jié)假期效應逐漸褪去，部分新盤將降價等優(yōu)惠收回，使得部分購房者回流到二手房市場；另一方面，作為一線城市之一，廣州樓市本身就具有較強的韌性，加之五部委發(fā)聲后，廣州四大行也同步下調房貸利率，而且廣州地區(qū)多家銀行還加大住房按揭貸款投放規(guī)模，放款周期進一步縮短，或對二手房成交上升有一定的助推作用；另外，廣州改善置換需求增多也是推高掛牌量的重要因素之一。

不按二手房參考價貸款

值得注意的是，在貸款額度充足的背景下，廣州二手房貸款，有些銀行并不按照參考價執(zhí)行。張明向《華夏時報》記者透露，此前，廣州市有參考價的房源都是按照參考價格貸款，而現(xiàn)在，銀行是按照成交價貸款，而不是參考價貸款。

可以不按照參考價貸款，似乎已經成為廣州二手房市場公開的秘密。廣州當?shù)匾环慨a中介對《華夏時報》記者表示，廣州現(xiàn)在大部分銀行都可以按照成交價來批貸款，“所以參考價現(xiàn)在的意義不大”。也有房產中介表示，現(xiàn)在四大行還是按照參考價貸款，而有些非四大行的銀行可以按照成交價貸款。

2021年8月31日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布的《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局關于建立二手住房交易參考價格發(fā)布機制的通知》明確指出，“二手住房交易涉及的相關機構，應將交易參考價格作為開展業(yè)務的考量依據(jù)之一，在相關業(yè)務開展過程中作為重要參考。”

廣州市隨后對天河、越秀、海珠、番禺、黃埔五個區(qū)域的96個小區(qū)制定了明確的交易參考價格，值得注意的是，多數(shù)小區(qū)的參考價格只有原來掛牌價的一半。參考價格發(fā)布之后，銀行按照低于成交價的參考價進行貸款，而成交價與參考價之間的差價則需要買方自己承擔，這無疑增加了購房者的資金壓力。而現(xiàn)在二手房參考價真的“僅供參考”，無疑減輕了購房者的壓力。

張明還對《華夏時報》記者表示，2021年因為二手房參考價等政策影響，廣州二手房已經跌了一波，現(xiàn)在房價處于低位。例如位于黃埔區(qū)的金碧世紀花園小區(qū)，去年五六月份64平北向戶型需要380萬元，而現(xiàn)在300萬元就可以買到；位于天河區(qū)的盈彩美居小區(qū)，此前北向兩房最高賣到520萬元，現(xiàn)在只需要460萬元。

信心仍處于重建階段

除了二手房市場，廣州新房市場也開始升溫。廣州中原研究發(fā)展部最新數(shù)據(jù)顯示，2022年第十二周（3月14日-3月20日），廣州全市一手住宅網簽1555宗，環(huán)比上升11%。

盡管新房市場升溫明顯，但是廣州新房市場庫存高企也是不爭的事實。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2月底，廣州一手住宅庫存為10.6萬套，值得一提的是，自去年9月起，廣州連續(xù)6個月住宅庫存記錄超10萬套。按照近6個月市場庫存消化的速度計算，廣州現(xiàn)有的住宅庫存需要消化14.2個月。而按照行業(yè)公認的庫存警戒線，只要庫存量超過12個月，就被認為存銷比過大，存在積壓和滯銷的風險。

廣州中原研究發(fā)展部認為，由于買家信心仍處于重建階段，3月廣州樓市小陽春成交量未如預期，尤其3月上、中旬市場表現(xiàn)疲弱，因此市場除信貸以外仍需要更大的利好刺激，才能進一步提振市場。

關榮雪對《華夏時報》記者表示，近期廣州新房市場的整體沖勁還是較強的，回暖趨勢是有的，但仍處于恢復階段。由于從政策面回暖到市場面回暖尚需時日，加之近期全國范圍內疫情反復或多或少會對樓市交易產生一定的影響，預計廣州接下來或將延續(xù)回暖趨勢，但仍是以穩(wěn)為主，過熱情形難現(xiàn)，而且不排除受疫情等因素的影響出現(xiàn)回調現(xiàn)象。

李宇嘉則對《華夏時報》記者表示，廣州3、4月的小陽春反彈不是很明顯，市場還處于筑底階段，一方面，因為2020年下半年廣州外圍7個區(qū)的人才政策放松和落戶政策明顯放松，釋放了一部分購買力，再加上深圳樓市政策調控之后，南沙、黃埔來自深圳的購買力也已經釋放，廣州新房市場很難出現(xiàn)明顯的反彈。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧

標簽： 二手房參考價僅供參考廣州多家銀行轉向按成交價貸