大家可能不知道這個數(shù)據(jù)，上海5月二手房的成交量，只有不到300套。

說真的，這個結(jié)果很喪，但5月是封控期尚能理解。

作為一個實實在在泡在市場一線的房產(chǎn)咨詢公司，原本我們對6月的數(shù)據(jù)也不怎么樂觀。但最近的現(xiàn)象卻讓我們很詫異：

(資料圖)

6月的成交，竟然反向加速了。

我們內(nèi)部也很詫異這個結(jié)果，因為4月、5月基本沒什么成交，按理說6月需要一個恢復(fù)期。

但我們挖到了一些外面看不到的現(xiàn)象，想分享給大家這個反轉(zhuǎn)的趨勢：

上海樓市，正在受多種力量的擠壓上升。

我想從幾個肉身感知到的角度，側(cè)面跟大家聊聊當(dāng)前的上海樓市——

到底出現(xiàn)了哪些變化？我憑什么說擠壓上升？

首先就是大家最關(guān)注的二手成交量。成交量是房產(chǎn)市場上最重要的指標(biāo)，因為量在價先，它也側(cè)面代表了供需關(guān)系。

供不應(yīng)求，人潮洶涌，成交量就放大；

供過于求，無人問津，成交量就萎縮。

6月的二手房成交量到底怎么樣呢？數(shù)據(jù)圖奉上：

截止到6月15日網(wǎng)上房地產(chǎn)（上海房產(chǎn)交易中心）數(shù)據(jù)，二手網(wǎng)簽6862套房源。

6月第3周數(shù)據(jù)剛剛披露，3300+套網(wǎng)簽。

只要第4周保持3000套，整個6月預(yù)計可以突破1.3萬套。

從數(shù)據(jù)層面來看，二手成交的復(fù)蘇是挺快的，甚至比去年的部分月份都要好。

但是數(shù)據(jù)往深了挖，背后還有一些不為人知的秘密。

第一，4、5月份積壓的二手存量單子流程沒走完，6月才開始續(xù)走交易流程。

第二，6月除了少數(shù)封控小區(qū)，大部門的帶看還是比較順利的，帶看量的恢復(fù)是一個大的基礎(chǔ)前提

第三，6月其實是信心恢復(fù)的首月，二手成交突破1.3萬套，無疑是給市場吃下了定心丸。

相比4、5月，這個二手成交量的確開始止跌回升。

第四，行業(yè)認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn)，1萬套是上海二手房的「行情榮枯線」。

1.5萬套，就是上海二手房「止跌回暖行情線」。

當(dāng)下雖還沒夠到回暖行情線，但已經(jīng)在往上跳躍。

我猜可能有人會說，不對啊，雖然量回升了，可現(xiàn)在還有房東在降價啊。

沒錯，貝殼的成交數(shù)據(jù)，前段時間上海二手房的平均議價空間在4%左右，也就是說300萬的房子，這個市場環(huán)境下，差不多能砍掉10-12萬左右。

二手房東或為打新，或擔(dān)心預(yù)期，折價讓步的行情依舊在。

但最近我們在一線市場的真實感受，解封后的房東，其實心態(tài)很堅定。

可以理解為看好上海樓市的后市，也可以理解為不讓價的房東，其實資金需求并不緊張。

這個階段的買賣雙方，都在互相試探博弈。

我另外深挖了兩個現(xiàn)象，值得跟大家聊聊。

第一個現(xiàn)象是，最近上海的信貸政策也在受到擠壓，無論是利率還是速度，都在偏向購房者。

信貸的支持，是二手放量的基礎(chǔ)，也是信號。

如今上海有多家銀行的一押二押利率，可以做到3.3%～3.6%。

去年上海的第三季度二手房情況，我至今還歷歷在目。

成交量為什么下行這么快？

原因就是三價取低+核驗價+抽貸“不定時炸彈”的調(diào)控威力，要么貸款不批了，要么三價取低額度變少，或者審批放款極慢、騷操作被抽貸……

房產(chǎn)市場歷來如此，抑制住錢的涌動，交易就會放緩，然后進(jìn)入下行低位，成交下滑熱度下降，也就失去了群體效應(yīng)下的翻涌。

這么多年看下來，金融調(diào)控還是最有效的市場降溫劑。

雖然我很不喜歡“夜壺論“、”水池論“，但真實世界依舊是個不變的輪回。

第二個現(xiàn)象是，上海豪宅成交的確起來了，樓市開始從頂部往下帶動。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年6月1-9日，總價3000萬以上的一手豪宅成交共23套，總價3000萬以上的二手房成交10套，合計33套。

也就是說6月初的前9天，上海總價3000萬以上的豪宅，平均每天能成交3-4套。

另外，根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的更新數(shù)據(jù)，截止到6月15日，上海2000萬以上的二手房網(wǎng)簽了57套，如果按照整月成交突破110+套，那的確是2021年中到現(xiàn)在的高位。

至于網(wǎng)傳上海豪宅高掛牌、高網(wǎng)簽的流言，大家可以直接忽略。

真實情況是，已售豪宅有不少房東是讓價出手的。

這些人拿了錢去哪，去做什么，就不得而知了。

但是，從成交反饋的側(cè)面可以窺視到：

上海的豪宅依舊是有人誠意賣，就有人誠意買。

上海樓市為什么這么堅挺？

這種情況下，無論是二手成交量、信貸寬松度、豪宅成交，都并不差，甚至是近一年來比較好的數(shù)據(jù)？

我理解為，購買力足夠豐富的擠壓。

第一，這一波口罩因素，雖然很多人的收入預(yù)期受到影響，但我們也見到了，也有行業(yè)、有人能夠在封控期賺到真金白銀。

比如說某某醫(yī)療公司，某某團(tuán)長，某某保供企業(yè)，某某mcn機(jī)構(gòu)，某某直播網(wǎng)紅……這里就不點名了，大家能猜到一二。

現(xiàn)實世界是折疊的，有人下降也有人在上升。

有人在離開上海，也有人在持續(xù)進(jìn)來。

有人放棄，也有很多人在盯著機(jī)會撿漏。

第二，是上海強(qiáng)有力置換需求的擠壓。

前段時間關(guān)于上海漲租的消息大家應(yīng)該看到了，但我采訪了多位租房中介，得到的真實反饋，也是兩極分化的。

自媒體只選擇性報道了市區(qū)房源的漲租，并沒有看到大量遠(yuǎn)郊房的空租降價。

二手市場也是如此，如今依舊有老破小房源在降價，但也有向上置換的好房子在漲價。

這一波口罩因素，讓很多人都意識到置換的迫在眉睫，購買力的聚集，其實是向上升級。

新房市場不也是如此嗎？

第二批新房，市區(qū)的海上源372套最終認(rèn)購了1760組，5個人搶一套，靜安府3天250%認(rèn)購，云萃江灣429%認(rèn)購率，虹璽343%認(rèn)購率。

而郊區(qū)新房，觸發(fā)積分的卻寥寥無幾。

人類向上需求的欲望，是源源不斷的。

第三，上海2022年首批土拍的結(jié)果，還挺讓人意外的。

在南京無錫流拍，蘇州0溢價成交的背景下，上海首批土拍成交額達(dá)到了835個小目標(biāo)。

這還是建立下，上海并未出臺實質(zhì)性的樓市政策利好前提下。

雖然拿地的國企央企占大頭，但B端房企敢拿地，側(cè)面代表著他們在堅定看好上海。

最后值得跟大家重申幾點：

第一，當(dāng)前的上海樓市回暖，體現(xiàn)在成交量的止跌回升，而量在價先，價格的波動并不明顯，目前還在議價探底階段。

這個階段，適合剛需自住和置換改善的需求入場。

有些板塊有些房子，在通過核驗價進(jìn)入外網(wǎng)展示階段，已經(jīng)回到了2019、2020年的正常區(qū)間。

而部分學(xué)票的溢價，也在回歸正常的價值區(qū)間。

第二，無論是量的回暖或者是信貸的寬松，都不是投機(jī)客的機(jī)會。

一個字就可以總結(jié)未來的樓市趨勢：穩(wěn)、穩(wěn)，還是穩(wěn)。

這才是第一主題。

第三，無論是面對市場的橫盤震蕩，還是價格的回調(diào)。

我們唯一能做的，就是擁抱周期的輪回，并做好所有一切積極應(yīng)對的準(zhǔn)備。

第四，上海依舊還是那個，樓市底部很高，上限穩(wěn)定的城市。

愈是艱難階段，愈見其韌性。

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