作者：子非魚

01 | 沖上熱搜的鄭州

(資料圖片僅供參考)

鄭州最近有點拉風，憑借著兩次“隨意賦紅碼”事件沖上了熱搜，一度淡化了唐山的輿論影響。

當然，這不是本篇要討論的重點，本文的重點，是鄭州6月15日發布的《鄭州市穩經濟促增長政策措施》，提出的45項措施。

這是繼3月份發布系統性托底樓市以來，鄭州發布的第二份全面托底經濟的文件。所不同的是，前一份主要針對樓市，后一份則全面覆蓋推動經濟發展條款。

比如文件明確提到，要通過降低稅收、降低房屋租賃成本、優化市場環境、給予補貼和金融支持等，助力企業復工復產，助力經濟復蘇。

其中對樓市方面的政策有：

第一，鄭州全面落實首套房貸利率執行4.25%的下限標準，促進二套房首付比例降至40%。

這一條是在執行此前央行與銀保監會要求的，對剛需和改善型需求人群，貸款利率最低可以下浮至基準線20個基點的措施。

5月份五年期貸款利率降息至4.45%，意味著各地首套房貸款利率最低可以做到4.25%。目前，有包括鄭州、青島、天津在內的20多個城市，部分銀行的首套房利率降到了4.25%。

降利率和降首付，都是降低購房負擔的做法，尤其是降利率，可以降低貸款成本，推動有效需求上車。

第二，開展全市商品房促銷月活動，充分利用大學生畢業季、人才購房補貼擴面的有利時機，積極引導和鼓勵房地產開發企業根據市場情況進行購房優惠，進一步激活市場潛力，提振市場信心，促進我市房地產業良性循環和健康發展。

這一條，其實就是鼓勵房企搞降價促銷活動，以降低總價的方式，推動成交量。

鄭州這條措施和幾天前廣東省地產商會向廣東省住建廳遞交的一份重要建議異曲同工。

幾天前，根據財新網報道，廣東省地產商會向廣東省住建廳建言：調整當前“一刀切”式的限價管控。適當放寬備案價限制，建議土地出讓合同中未規定限價銷售的項目，可根據項目及市場實際情況制定備案價格。

潛臺詞是要對此前一些城市發布的限跌令進行調整，為房企爭取更大跌幅空間。本號前幾天的文章，有專門分析。

鄭州和廣東省舉動背后，所反映的是，當下市場需要給出誠意讓價，才能更好地推動成交量。

僅憑現在的降首付、降息以及一些放開限購限售措施，產生不了多大作用。

6月15日國家統計局披露的5月份商品房銷量數據，就是最有力的佐證。

數據顯示，5月份的房地產開發投資、商品房銷售面積與銷售金額，繼續探底。

來源：國家統計局

就鄭州來說，數據更不好看。

02 | 托底失敗的中原第一城

人生最失落的事情，是你自信地以為，按照過去的套路，能夠自信掌控全局，但到最后發現，什么也掌控不了。

這種感受，當下很多拼盡全力托底樓市的城市，最清楚。

在轟轟烈烈、浩浩蕩蕩開展托底樓市幾個月來，很多城市的成交量依舊在低谷，比如發布放松調控措施最多的南京，比如率先全面放開限購的福州，比如全面放開島外限購的廈門，等等。

其中鄭州堪稱最典型。這個中原第一城，在3月份率全國之先，開啟了全面系統性救市。其中還創下了多個“首個”。

比如首個取消“認房又認貸”的大城市，首個全面重啟貨幣棚改的城市。

然而，效果只維持了不到半個月。3月1日發布政策后的一周，成交量有所回升，但后來的后來，成交量再度回到了政策發布之前，甚至比之前還要冷。

從最近幾個月的數據可以一覽無遺。

諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，4月，鄭州新建商品住宅成交6892套，環比3月下跌11.25%，5月，鄭州新建商品住宅成交4884套，環比上月繼續下跌29.14%，同比下跌73.54%。

按照溫鐵軍的論述，這是典型的“市場失靈”，這是鄭州昨天再度發布托底樓市文件的大背景。

阻斷大家買房的，不僅有yiqing因素，有收入縮水和工作不確定因素，還有庫存高企、爛尾樓因素。

庫存方面，克而瑞披露的4月末數據顯示，鄭州的庫存仍在快速增加，4月份環比增加了14%，同比增加了36%，目前商品房狹義庫存1369萬平方米。

按照當前的銷售速度，去化周期高達34個月，是全國26個去化周期在30個月以上城市之一。

爛尾樓方面，根據克而瑞披露的數據，截止2021年年末，鄭州的已停工、延期交付問題項目套數位居全國第四，面積位居全國第三。

爛尾樓數量的高企，讓很多人購買新房的信心動搖。

畢竟買房不是小事，在房價高企的現在，普通人買房要挑空好幾個錢包。一旦不幸買中了爛尾樓，天都要塌了。

更為關鍵的是，近日被推上熱搜的消息顯示，很多買了爛尾樓的業主，不僅收不到房子，還被賦予了紅碼。

這種心情，恐怕只有竇娥能夠理解。爛尾樓數量和爛尾樓事件，必然會推動購房者傾向于購買二手房。

03 | 鄭州的解決方案

鄭州要想解決當下的樓市難題，還得從城市管理與經濟建設上著手。

不可否認，鄭州過去十年的發展，非常迅猛，在全國主要城市經濟增速上，位居全國前列。

鄭州的GDP從2011年的4913億元增至2021年的12691億元，增幅高達158.3%，增幅在15個新一線城市中位居第6位。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局

其資金總量十年增長了193.2%，進出口增加值增長了485.1%。

增幅背后，有國家政策傾斜的力量，過去十年鄭州利好不斷，首個國家級航空港綜合經濟示范區落戶鄭州，目前臨空經濟示范區有17個，鄭州依舊是最大的一個。

此外，期間鄭州被支持建設國家中心城市，后又被欽定為中歐班列樞紐城市。

地方不斷拔高之下，鄭州的經濟迅速壯大。并誕生了電子信息、汽車、裝備制造、新興材料、現代食品與加工六個超千億的產業集群。

地位與經濟實力，決定了鄭州未來的潛力，理論上依舊有很大想象空間。但能否真正提升，與城市的管理水平還有很大關系。

唐山事件發生后，聯想到唐山的經濟降速與人口流失，就不難想到一個城市的管理水平有多重要。

唐山過去十年GDP僅增長50%多，常住人口2021年較2020年減少了2萬人。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局

在北方城市整體表現一般的背景下，鄭州過去十年無論經濟還是人口增量，表現都堪稱優秀。

但鄭州相比于南方強市，還存在許多短板，比如收入水平不高，產業不夠豐富，過度依賴房地產經濟，城市管理水平有待提高。

尤其是最后一項。目前鄭州的整體基本面相當不錯，如果能夠提升城市的管理水平，那便能實現蝶變，百尺竿頭更進一步。

標簽： 托底落空、賦紅碼上熱搜中原第一城鄭州官宣 鼓勵房企降