樓市來(lái)之不易的強(qiáng)勢(shì)反彈，沒(méi)能挺過(guò)Q1的最后一個(gè)月。

來(lái)自機(jī)構(gòu)最新數(shù)據(jù)顯示，3月的第二周絕大多數(shù)城市的成交量出現(xiàn)環(huán)比下滑。彼時(shí)有一名鄭州的房企員工也對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表達(dá)了擔(dān)憂(yōu)：“市場(chǎng)開(kāi)始下行，3月不如2月好。”

(資料圖片僅供參考)

這層“窗戶(hù)紙”最終被捅破，是在不久前的年報(bào)季。萬(wàn)科、華潤(rùn)置地、綠城等多家龍頭房企管理層的反饋印證了市場(chǎng)的擔(dān)憂(yōu)。

“3月第二周以來(lái)看房人氣各方面下滑。”萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮談到市場(chǎng)時(shí)稱(chēng)。華潤(rùn)置地首席運(yùn)營(yíng)官?gòu)埓鬄橐脖硎荆骸?月份到訪(fǎng)的成交略有下滑。”綠城中國(guó)副總裁李駿透露，2月漲幅較高城市（濟(jì)南、石家莊、杭州等），到了3月存量項(xiàng)目的日均來(lái)訪(fǎng)量有了小幅調(diào)整。

雖然遺憾，但2023年的“小陽(yáng)春”似乎確實(shí)是還沒(méi)有真正開(kāi)始，就提前結(jié)束了。

意外的曇花一現(xiàn)

如果從年初的情況看，今年的“小陽(yáng)春”來(lái)勢(shì)洶洶。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，商品房銷(xiāo)售額從1月同比下降26.7%，反彈至2月的同比下降0.1%。2月70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有55個(gè)和40個(gè)，比上月分別增加19個(gè)和27個(gè)。

其中，北京新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比分別上漲0.2%和0.8%，上海二手房成交超1.9萬(wàn)套，成都二手房同比大增160.43%，杭州十區(qū)二手房成交量環(huán)比1月增幅133%。

當(dāng)人們熱議再?zèng)_一個(gè)月就可以進(jìn)入正式的“金三銀四”時(shí)，漲勢(shì)戛然而止。

“小陽(yáng)春”回撤最開(kāi)始出現(xiàn)在3月第二周，當(dāng)時(shí)一名廣東的房企中層判斷，“春節(jié)后的行情估計(jì)差不多了，曇花一現(xiàn)。”

由于各地的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)均有大約一個(gè)月的滯后 ，要看實(shí)時(shí)走勢(shì)得從動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)來(lái)看。

克而瑞統(tǒng)計(jì)，重點(diǎn)城市3月6日—3月12日這一周，一線(xiàn)新房的指數(shù)環(huán)比下降15.82點(diǎn)至90.86點(diǎn)，北上廣深四個(gè)城市成交面積均不及前一周；二線(xiàn)成交指數(shù)環(huán)比下降4.53點(diǎn)至81.75點(diǎn)，除了成都、杭州、長(zhǎng)沙、南京環(huán)比有所增長(zhǎng)外，其余都在下調(diào)；三四線(xiàn)成交指數(shù)環(huán)比下降16.89點(diǎn)至125.09點(diǎn)，江門(mén)、東莞等降幅較大。

高德地圖導(dǎo)航量數(shù)據(jù)顯示，3月1日-28日，北京51個(gè)在售新盤(pán)，均有不同程度的下滑，其中在2月熱度較高的橡樹(shù)灣、宸悅國(guó)際、金隅昆泰云筑、北京合院、御和府、北清橡樹(shù)灣、望京樾等熱門(mén)項(xiàng)目下滑比例在40%-77%之間。

“今年年初，全國(guó)市場(chǎng)突然井噴一樣，深圳好像格外的熱鬧，我當(dāng)時(shí)覺(jué)得虛假繁榮。果然，現(xiàn)在如果不是非常好的項(xiàng)目，很難做到客流和現(xiàn)金流的雙流涌動(dòng)。”深圳一個(gè)在售樓盤(pán)的項(xiàng)目人員對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》說(shuō)。

更直觀的趨勢(shì)體現(xiàn)在二手房的熱度上。

北京鏈家統(tǒng)計(jì)，3月北京二手住房實(shí)際簽約量較2月小幅下滑，成交節(jié)奏有所放緩。從3月的第一周到4月的第一周，北京鏈家實(shí)時(shí)成交連續(xù)5周下降，同2月底和3月初相比，鏈家4月第一個(gè)周末的成交腰斬過(guò)半。

“北京這個(gè)周末（4月1日—2日）市場(chǎng)繼續(xù)下調(diào)，二手房實(shí)際成交不到1400套，比2月最后一個(gè)周末已經(jīng)跌了60%，已經(jīng)不如去年平均水平了。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)。

根據(jù)杭州貝殼研究院的數(shù)據(jù)，二手帶看量下滑，3月第三周（3月13-19日）帶看量周度環(huán)比下滑5%，比年后周度最高點(diǎn)（2月13-19日）下滑15%。

杭州我愛(ài)我家研究院預(yù)計(jì)，隨著3月份帶看量、客戶(hù)量數(shù)據(jù)的收縮，也預(yù)示著這一撥復(fù)蘇行情的持續(xù)性在減弱，因此預(yù)計(jì)接下來(lái)二季度市場(chǎng)在走過(guò)這一撥高峰過(guò)后，成交量大概率會(huì)有所收窄。

深圳樂(lè)有家研究中心的判斷更為直接：“3月下旬，市場(chǎng)略有疲軟態(tài)勢(shì)，成交乏力，4月樓市發(fā)展依然存在挑戰(zhàn)。”

“聽(tīng)?zhēng)讉€(gè)城市的校友反饋，天津、合肥、蘇州等主要城市的交易量已經(jīng)‘急剎車(chē)’，明顯降溫。沒(méi)想到這一輪的回暖持續(xù)性竟然這么差。”前貝殼研究院院長(zhǎng)、空白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)在其3月10日的微信朋友圈中撰文說(shuō)道。

楊現(xiàn)領(lǐng)稱(chēng)，各地二手房帶看量下降，經(jīng)紀(jì)人信息已經(jīng)明顯不如2月份，成交難度加大。

為什么“小陽(yáng)春”續(xù)不上？

多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為，2月的“繁榮”是因需求集中爆發(fā)而起，無(wú)法持續(xù)。

“前期出行不便，后期疫情暴發(fā)，日常置業(yè)需求積壓了幾個(gè)月。加上今年過(guò)年早，2月的成交爆發(fā)是正常的現(xiàn)象。積壓的需求快速釋放后，不一定撐起后續(xù)的成交。”中原地產(chǎn)張大偉說(shuō)。

楊現(xiàn)領(lǐng)也稱(chēng)：“過(guò)去銷(xiāo)售透支的是存量客戶(hù)。”

除此原因之外，上述深圳在售樓盤(pán)的員工說(shuō)，“還有一少部分是跟風(fēng)。”

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，疫后這撥反彈有預(yù)期提振的因素，但主導(dǎo)因素還是滯后需求釋放，包括滯后的剛需和換房需求。“我們看到，京滬深樓市回升的主力，就是二手房，主要是200萬(wàn)-400萬(wàn)總價(jià)位的交易單增加。對(duì)多數(shù)城市，上半年基本都能在2022年的歷史低位上修復(fù)，但勢(shì)頭比較弱。”他說(shuō)。

罕見(jiàn)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手

“小陽(yáng)春”沒(méi)能持續(xù)，一些熱點(diǎn)城市的去化壓力接踵而至。

新房方面，據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，其3月檢測(cè)的10個(gè)城市中，深圳庫(kù)存面積同比上漲70.6%，漲幅居首。南京和溫州庫(kù)存面積同比上漲45.9%、21.1%，位居同比漲幅第二、三。

自2020年起，深圳官方就希望通過(guò)加大供應(yīng)，來(lái)緩解城市供需矛盾造成的房?jī)r(jià)高企問(wèn)題。彼時(shí)深圳樓市熱度依然比較高。不過(guò)，政策的實(shí)施不是一蹴而就的，從拍地到銷(xiāo)售也有約1年的周期。等供應(yīng)終于上來(lái)的時(shí)候，市場(chǎng)也冷了下來(lái)。

深圳樂(lè)有家研究中心統(tǒng)計(jì)，3月底新房住宅庫(kù)存去化周期14.9個(gè)月，是一季度最高水平。

今年3月，深圳不僅新盤(pán)扎堆入市，又逢第一批人才房供應(yīng)。

克而瑞深圳區(qū)域介紹，3月以來(lái)，深圳樓市信心逐漸恢復(fù)，新房開(kāi)發(fā)商的入市節(jié)奏也明顯加快，其中不乏有多個(gè)熱門(mén)新盤(pán)，共有11個(gè)住宅項(xiàng)目獲批預(yù)售，比前兩個(gè)月總和還多。

“深圳上半年的新房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)很激烈，主要集中在龍華新區(qū)，寶安碧海新安，光明和福永。很多樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不是旁邊二手房，也不是彼此，而是購(gòu)房人的心態(tài)。能否開(kāi)盤(pán)去化多，拼的是中產(chǎn)剛需的腰包和信心。”一名深圳的房企中層說(shuō)。

二手房的庫(kù)存同樣在激增。

諸葛找房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年3月，10大城市二手房掛牌量為195.67萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)1.06%，同比增長(zhǎng)80.94% 。目前，重慶、成都、天津、南京、蘇州、沈陽(yáng)、合肥、西安、大連、佛山等城市的二手房掛牌量超過(guò)10萬(wàn)套，包括一線(xiàn)城市廣州二手房的掛牌量也已經(jīng)突破了13萬(wàn)套。

同策研究院數(shù)據(jù)顯示，3月份上海二手房掛牌量上升，單周基本在1.2萬(wàn)-1.3萬(wàn)套左右高位運(yùn)行，成交量出現(xiàn)回調(diào)。

想以?xún)r(jià)換量、趁市套現(xiàn)的二手房業(yè)主在變多。“3月二手房掛牌量增加導(dǎo)致價(jià)格波動(dòng)調(diào)整，百城二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.05%，跌幅略有擴(kuò)大。”中指研究院最新的一季度報(bào)告顯示。

后市如何走

目前來(lái)看，小陽(yáng)春已結(jié)束的觀點(diǎn)，業(yè)內(nèi)基本達(dá)成了一致，但對(duì)后市如何走的判斷，則莫衷一是。

一些人堅(jiān)定地認(rèn)為上升趨勢(shì)不會(huì)停止，華潤(rùn)置地張大為認(rèn)為“依然保持回暖的趨勢(shì)”。

“房地產(chǎn)回暖的主要表現(xiàn)在一二線(xiàn)的熱點(diǎn)城市，其他的二線(xiàn)城市還處于止跌的平緩復(fù)蘇的階段。目前大部分的三四線(xiàn)城市反彈跡象不明顯。我們判斷今年的市場(chǎng)仍然面臨著不小的壓力。”張大為說(shuō)。

萬(wàn)科郁亮稱(chēng)，3月從周平均數(shù)據(jù)來(lái)看，超過(guò)以往的同期水平。所以他認(rèn)為仍然是溫和復(fù)蘇的階段。

“上海樓市目前已經(jīng)處于復(fù)蘇階段，一二手房的成交量在一季度都出現(xiàn)了明顯的增長(zhǎng)，只是3月下和4月初的市場(chǎng)熱度稍有下降，購(gòu)房者入市的節(jié)奏有所放緩。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》分析，這種有序緩步進(jìn)入市場(chǎng)復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)更適合當(dāng)下環(huán)境，過(guò)快復(fù)蘇，量?jī)r(jià)快速持續(xù)上升并不有利于市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

略顯悲觀的判斷也不少見(jiàn)。

綠城中國(guó)的行政總裁郭佳峰認(rèn)為，雖然2、3月份的市場(chǎng)行情有所回升，但并不能以此確定市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入上行通道，還是要謹(jǐn)慎樂(lè)觀。公司的投資策略還是會(huì)聚焦在一二線(xiàn)城市，確保去化安全，但若形勢(shì)好轉(zhuǎn)一些，公司還是會(huì)做一些區(qū)域下沉，“我們想爭(zhēng)取更多的利潤(rùn)。”他在近日的業(yè)績(jī)會(huì)上表示。

李宇嘉建議從新政刺激的實(shí)際效果來(lái)思考后市。

去年底發(fā)布的“金融16條”，目的也是通過(guò)注入新的資金，盤(pán)活存量資產(chǎn)，特別是在建項(xiàng)目，避免資產(chǎn)因交易受阻而沉淀，泡沫被持續(xù)消耗而陷入“陰跌”的過(guò)程。

但李宇嘉認(rèn)為，目前場(chǎng)外資金進(jìn)場(chǎng)“掃貨”的意愿不高。還未看到大手筆的救市資金、新鮮血液，樓市的主體，還是原有的“玩家”。

“問(wèn)題是，不管是開(kāi)發(fā)商、地方政府、購(gòu)房者、炒房者，銀行等，資產(chǎn)負(fù)債表都受到了損傷，市場(chǎng)上兜售的資產(chǎn)包、土地、存量房非常多，靠原有主體很難托起來(lái)。因此，后續(xù)市場(chǎng)回升的動(dòng)力，我們也不能太樂(lè)觀。”他說(shuō)。

想延續(xù)回暖勢(shì)頭，還需要什么？

上述深圳一在售樓盤(pán)的員工對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》感嘆：“你問(wèn)100個(gè)深圳地產(chǎn)從業(yè)者，可能99個(gè)都會(huì)回答需要松綁政策，剩下的那一個(gè)，可能已經(jīng)離開(kāi)地產(chǎn)行業(yè)。”

我們可以看見(jiàn)，今年各地依然延續(xù)了放松的風(fēng)潮，房地產(chǎn)政策基本都在60次左右，最新的松綁限購(gòu)城市有武漢、贛州等。

但問(wèn)題是，熱門(mén)的一線(xiàn)城市依然沒(méi)有被觸及根本的放松，深圳今年只推出了公積金貸款額度上調(diào)和深汕合作區(qū)解除限購(gòu)，流傳許久的二手房參考價(jià)上調(diào)還未落地。北京也只是調(diào)整了公積金政策。

尤其是針對(duì)改善人群的二套政策還沒(méi)有絲毫松動(dòng)。從成交的面積、金額變大就可以看出，改善人群是一線(xiàn)城市2月短暫的“小陽(yáng)春”很大一部分生力軍。

張大偉認(rèn)為，2023年房地產(chǎn)政策的重點(diǎn)應(yīng)該在一線(xiàn)城市的改善。“作為經(jīng)濟(jì)龍頭的一線(xiàn)城市，需求相對(duì)旺盛，而且部分保值需求疊加2023-2024年歷史最高入學(xué)需求的推動(dòng)下，一線(xiàn)城市出現(xiàn)小陽(yáng)春的概率非常大。整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)必須要一線(xiàn)城市穩(wěn)定，特別是改善需求扶持政策落地，市場(chǎng)才有望真正企穩(wěn)。”張大偉說(shuō)。

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